מיסוי מקרקעין – אילו מיסים קיימים וממה צריך להיזהר?
פרק ראשון – מס רכישה:

מיסוי מקרקעין עשוי להיראות מרתיע בהתחלה, אך הבנה ברורה של המושגים יכולה להקל משמעותית על הבנתם. "מיסוי מקרקעין" מורכב בעיקר משני סוגים מס: "מס שבח" (רלוונטי למוכרי מקרקעין) ו"מס רכישה" (רלוונטי לרוכשי מקרקעין). ישנם סוגים נוספים של מיסוי מקרקעין אשר מוגדרים כמיסים מוניציפליים (עירוניים) הם: ארנונה, והיטל השבחה. ארנונה והיטל השבחה נגבים על ידי הרשויות המקומיות, בניגוד למס שבח ורכישה אשר נגבים על ידי רשויות המס הממשלתיות.
במאמר זה נעסוק במס הממשלתי הרלוונטי לרוכשים: מס הרכישה.
בעת רכישת נכס בישראל, הרוכשים נדרשים לשלם מס, המכונה רשמית "מס רכישה". מס זה הינו פרוגרסיבי, כלומר התעריף עולה עם מחיר הנכס. כך למשל, שיעור המס על נכס למגורים המוגדר כדירת מגורים יחידה מתחיל ב-0% לנכסים המוערכים עד רף מסוים ועולה עד 10% עבור החלק בנכסים אשר שווים מעל 20,183,565 ₪ (נכון לכתיבת שורות אלו). בכל שנה מתעדכנות מדרגות מס הרכישה ועל מנת לדעת את גובה מה הרכישה הספציפי יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.
מס רכישה הוא המס שקל ביותר לחשב, במיוחד עבור דירות מגורים. עם זאת, לאדם שאינו משפטן לעיתים יש בלבול בהבנת המנגנון של מס רכישה. הטעות הרווחת היא לחשוב שמס הרכישה מחושב על פי המחיר הכולל של הנכס – ולא תמיד כך הדבר. אסביר: נכון לכתיבת שורות אלו, תושב ישראל אשר ירכוש דירת מגורים יחידה עד מחיר של 1,978,745 ₪, יהיה פטור ממס רכישה לחלוטין. כלומר, המחיר שצוין לעיל הינו מדרגת המס הראשונה עבור דירת מגורים יחידה. על כל שקל מעל המדרגה שצוינה, ועד למדרגת המחיר השנייה (שהיא, נכון לכתיבת שורות אלו, 2,347,040 ₪), ישלם הרוכש מס רכישה בגובה של 3.5%.
לצורך המחשה נחשב את מס הרכישה עבור תושב ישראל אשר רוכש דירת מגורים יחידה שמחיר 2 מיליון שקלים. החישוב להלן:
ממחיר הדירה מחסרים את מדרגת המס הראשונה:
2,000,000 – 1,978,745 = 21,255 .
את ההפרש מכפילים במדרגת המס הראשונה, וזהו המס שבו הרוכש יהיה חייב.
21,255 * 3.5% = 744 ₪.

שימו לב, כי החישוב הנ"ל רלוונטי אך ורק לרוכשי דירת מגורים יחידה, ולא כך יהיה החישוב לרוכשים אשר זו דירתם הנוספת. בניגוד למדרגות מס הרכישה עבור דירה יחידה, ברכישה של דירה נוספת יתחיל שיעור מס הרכישה מגובה של 8% מהשקל הראשון ועד לגובה של 6,055,070 ש"ח. לצורך הדוגמא, רוכש דירה נוספת במחיר של 2 מיליון ש"ח, ישלם מס רכישה בגובה 8% מהמחיר הכולל של הנכס, כלומר מס רכישה בסך של 160,000 ש"ח. עבור נכסים יקרים יותר, יש מדרגה נוספת בגובה 10%, אשר מחושבת על החלק במחיר של הנכס ממחיר של 6,055,070 ש"ח ומעלה.
עבור נכסים שאינם למגורים, כגון נדל"ן מסחרי או קרקעות, שיעורי המס שונים ומתחילים בדרך כלל בשיעור בסיס אחר. למשל, עבור נכס מקרקעין המוגדר כ"קרקע" או כ"בניין" מס הרכישה הינו קבוע ובגובה 6%, וגם כאן בדומה לחישוב של דירה נוספת, שיעור המס חל מהשקל הראשון לשווי הנכס. כלומר, עבור רכישת בניין בשווי 10 מיליון ₪ ישולם מס רכישה בגובה של 600,000 ש"ח.

מהי בקשה ל"הקפאת מס רכישה"?
ישנם מקרים בהם רוכש טרם מכר את דירתו הנוכחית אך רכש דירה נוספת. בין אם "חדשה" מיזם או קבלן ובין דירה יד שניה מאדם פרטי. מה קורה במקרים בהם רוכש אדם דירה נוספת, אך בכוונתו למכור את דירתו הישנה? הרי אין היגיון שאדם ישלם מס פשוט מפני שרכש דירה חדשה לפני שמכר את הישנה. המחוקק הבין את הבעיה, ולכן הציע פתרון. הפתרון הוא להגיש "בקשה להקפאת מס רכישה". במקרים שכאלו, רוכש דירה נוספת יכול לבקש "להקפיא" את מס הרכישה שהוא חייב בו, כנגד התחייבותו למכור את דירתו הישנה בתוך המועד הקבוע בחוק.
רבים מאמינים שהמועד בו מס הרכישה "מוקפא" עד למכירת הדירה הישנה הוא אחיד עבור כולם. לא זה המצב. למשל, מצבו של רוכש אשר קונה "דירה על הנייר" מקבלן שונה ממצבו של אדם שקונה דירה חדשה מאדם פרטי. במקרה של רכישת דירה נוספת מאדם פרטי, מניין הימים להקפאת מס הרכישה חל מיום חתימת ההסכם על רכישת הדירה הנוספת. עבור רוכש דירה חדשה מקבלן או יזם, מניין הימים לעניין הקפאת מס הרכישה יחול מהמועד שבו תימסר הדירה לרוכש בפועל (מועד קבלת טופס 4).
יש להדגיש בצורה ברורה, המועדים הקבועים בחוק אינם סופיים. יש לקחת בחשבון שבמדינת ישראל, לאור המצב הבטחוני וגם בתקופת הקורונה יצאו לא מעט "הוראות שעה" ע"י רשויות מיסוי מקרקעין. הוראות שעה אלו משנות את המועדים הקבועים בחוק וגוברות עליהם. כך שאם אתם יודעים שביקשתם הקפאת מס רכישה או שאתם מתכוונים להגיש כזו, כיוון שכבר קניתם או שאתם מתכננים לקנות דירה נוספת לפני שאתם מוכרים את הדירה הנוכחית, יש להיוועץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין לפני שאתם פועלים, כדי לוודא את המועד המדויק עבורכם.