היטל השבחה: מה זה בכלל ולמה זה נוגע לכם?

עו"ד ניב סגל 

רבים מבעלי הנכסים בישראל שומעים את המושג "היטל השבחה" רק כאשר הם עומדים בפני מכירת הנכס שלהם, ולעתים קרובות מדובר בהפתעה לא נעימה. אז מה זה בעצם היטל השבחה, ולמה חשוב שתכירו אותו?

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית, המוטל על בעלי נכסים כאשר ערך הנכס שלהם עולה בעקבות אישור תוכניות בנייה חדשות, הקלות או שינויים בייעוד הקרקע. במילים פשוטות, אם הוועדה המקומית אישרה תוכנית שמשביחה את הנכס שלכם, לדוגמה על ידי מתן אפשרות לבנות קומה נוספת, אתם עשויים להידרש לשלם היטל השבחה.

היטל זה נועד לאפשר לרשות המקומית לממן פרויקטים שונים המשפרים את איכות החיים בעיר, ולכן הוא מהווה מעין "שותפות" בין בעלי הנכסים לרשות המקומית בפיתוח העיר. חשוב להבין שהיטל השבחה אינו מס שבח, המשולם לרשות המסים בעת מכירת הנכס. מדובר בתשלום נפרד, המחושב על בסיס עליית שווי הנכס כתוצאה מהשינויים שאושרו על ידי הוועדה המקומית.

היטל השבחה בעסקאות מכירת מקרקעין: איך זה משפיע על הכיס שלכם?

אז החלטתם למכור את הדירה או הנכס שלכם – מזל טוב! אבל רגע לפני שאתם חוגגים, חשוב שתכירו גורם אחד שיכול להשפיע באופן משמעותי על הרווח הסופי שלכם: היטל השבחה. מדובר בתשלום חובה לרשות המקומית, והוא עלול לתפוס אתכם לא מוכנים אם לא תערכו לבדיקה מוקדמת.

היטל השבחה הוא תשלום שנדרש כאשר ערך הנכס שלכם עלה בעקבות פעולה תכנונית של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. זה יכול להיות אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, מתן הקלה או אפילו אישור לשימוש חורג בנכס. במילים פשוטות, אם הוועדה המקומית עשתה משהו שגרם לנכס שלכם להיות שווה יותר, אתם צריכים לשלם על זה.

אבל למה זה משנה כשאתם מוכרים את הנכס? ובכן, מועד התשלום של היטל ההשבחה הוא בדרך כלל בעת "מימוש הזכויות" בנכס. אחד המקרים הנפוצים ביותר של מימוש זכויות הוא מכירת הנכס. המשמעות היא שבעת המכירה, הרשות המקומית תדרוש מכם לשלם את היטל ההשבחה לפני שתוכלו להעביר את הזכויות לקונה.

הסכום של היטל ההשבחה יכול להיות משמעותי, והוא מחושב על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית. השמאי מעריך את שווי הנכס לפני השינוי התכנוני ואחריו, וההפרש בין שני הסכומים הוא ההשבחה. היטל ההשבחה הוא בדרך כלל 50% מסכום ההשבחה. לדוגמה, אם ערך הנכס שלכם עלה ב-200,000 ש"ח בעקבות תוכנית חדשה, תצטרכו לשלם היטל השבחה של 100,000 ש"ח.

חשוב להבין שהיטל השבחה הוא לא מס שבח. מס שבח משולם לרשות המסים על הרווח שנוצר ממכירת הנכס, ואילו היטל השבחה משולם לוועדה המקומית על עליית הערך שנוצרה כתוצאה מפעולה תכנונית. שניהם יכולים להשפיע על הרווח הסופי שלכם, ולכן חשוב לקחת אותם בחשבון בתכנון המכירה.

לכן, לפני שאתם מפרסמים את הנכס שלכם למכירה, מומלץ מאוד לבדוק מול הרשות המקומית האם חל על הנכס היטל השבחה. בירור מוקדם יאפשר לכם להיערך לתשלום, לתכנן את המחיר בצורה נכונה, ואולי אפילו למצוא דרכים להפחית את סכום ההיטל.

מתי תצטרכו לשלם היטל השבחה, ואיך מחשבים את הסכום?

אז הבנו מה זה היטל השבחה ולמה הוא חשוב, אבל מתי בדיוק תצטרכו לשלם אותו? ואיך מחשבים את הסכום לתשלום? בואו נעשה סדר בדברים.

המועד לתשלום היטל השבחה הוא בדרך כלל בעת "מימוש הזכויות" בנכס. מה זה אומר? זה יכול להיות אחד משלושה מצבים:

1. מכירת הנכס: אם אתם מוכרים (או עושים העברת זכויות שאינה בהכרח מכירה, כגון העברה במתנה לדוגמה) את הדירה או את הנכס שלכם, זה הזמן לשלם את היטל ההשבחה.
2. קבלת היתר בנייה: אם קיבלתם היתר בנייה שמאפשר לכם לבנות או להרחיב את הנכס, תצטרכו לשלם את ההיטל.
3. שימוש חורג: אם אתם משתמשים בנכס שלכם למטרה שונה מהייעוד המקורי שלו (למשל, הפיכת משרד לדירה), תצטרכו לשלם היטל השבחה.

חשוב לדעת שהחובה לשלם את ההיטל חלה על מי שהיה הבעלים של הנכס בעת אישור התוכנית שגרמה להשבחה. כלומר, אם אתם קונים נכס, לא תצטרכו לשלם היטל השבחה על תוכניות שאושרו לפני שרכשתם את הנכס.

אוקיי, אז איך מחשבים את הסכום? כאן זה נהיה קצת יותר טכני, אבל אל דאגה, נסביר את זה בפשטות.

היטל השבחה הוא בשיעור של 50% משווי ההשבחה. כלומר, אם ערך הנכס שלכם עלה ב-200,000 ש"ח בעקבות תוכנית שאושרה, תצטרכו לשלם היטל השבחה של 100,000 ש"ח.

מי קובע את גובה ההשבחה? שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. השמאי יעריך את שווי הנכס לפני ואחרי התוכנית שגרמה להשבחה, וההפרש בין שוויים הוא גובה ההשבחה. חשוב לדעת שאתם יכולים לערער על השומה של השמאי, אם אתה חושבים שהשומה גבוהה מדי. החישוב של היטל השבחה יכול להיות מורכב, ויש הרבה פרטים קטנים שיכולים להשפיע על הסכום הסופי.

לכן, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע שמבינים בתחום. משרדי מתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין ויכול לעזור לכם להבין את החישוב ולבדוק אם יש אפשרות להפחית את הסכום.

פטורים והקלות בהיטל השבחה: איך אפשר לשלם פחות?

אז הבנו מה זה היטל השבחה, ומתי צריך לשלם. אבל רגע לפני שאתם מתחילים לחשב כמה כסף תצטרכו להוציא, חשוב לדעת שיש מקרים בהם אפשר לקבל פטור מלא או חלקי מהתשלום. כן, שמעתם נכון! לא תמיד חייבים לשלם את מלוא הסכום, ולפעמים אפשר להימנע מתשלום בכלל.

אז באילו מקרים אפשר לקבל פטור או הנחה? הנה כמה דוגמאות בולטות:

• הרחבת דירה למגורים: אם אתם מתכננים להרחיב את הדירה שלכם, ייתכן שתהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה, וזאת בתנאי ששטח הדירה הכולל לאחר ההרחבה לא יעלה על 140 מ"ר. בנוסף, יש תנאי שבעל הנכס או קרובו צריכים להתגורר בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבנייה.
• נכסים באזורי שיקום: אם הנכס שלכם ממוקם בשכונת שיקום שהוכרזה על ידי הממשלה, ייתכן שתהיו זכאים לפטור מלא מהיטל השבחה.
• התאמות נגישות: אם ביצעתם התאמות נגישות בנכס, כמו בניית מעלית או הוספת שטחי שירות, תוכלו לקבל פטור על החלק הזה של ההשבחה.
• בניית ממ"ד: בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) מזכה בפטור מהיטל השבחה, בתנאי שהשטח שלו לא חורג מהשטח המינימלי הנדרש.
• סיוע ממשרד הבינוי והשיכון: אם אתם זכאים לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון, תוכלו לקבל פטור מהיטל השבחה על בנייה או הרחבה של דירת מגורים.

חשוב לדעת שהזכאות לפטור או להקלה תלויה בנסיבות הספציפיות של כל מקרה, ולכן מומלץ לבדוק את הנושא לעומק ולקבל ייעוץ מקצועי. לפעמים, גם אם נראה שאתם לא עומדים בתנאים, אפשר למצוא פתרונות יצירתיים ולהפחית את גובה התשלום.

התחדשות עירונית והיטל השבחה: מה חשוב לדעת בפרויקטים של פינוי בינוי?

פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פינוי בינוי, הם מנוע צמיחה חשוב לערים רבות בישראל. הם מאפשרים לשפר את איכות החיים, לחזק מבנים ישנים ולהוסיף יחידות דיור חדשות. אבל, כמו בכל דבר, יש גם צד שני למטבע: היטל השבחה.

בפרויקטים אלה, היטל ההשבחה הוא תשלום שמשולם לרשות המקומית בעקבות עליית ערך הנכסים כתוצאה מהפרויקט. החדשות הטובות הן שבדרך כלל, בפרויקטים של פינוי בינוי, היזם הוא זה שמשלם את ההיטל, ולא בעלי הדירות המקוריים. עם זאת, חשוב להבין את המשמעות של ההיטל, כי הוא משפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו.

החל משנת 2022, חוק התכנון והבנייה קובע שהיטל ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי יעמוד על 25%. עם זאת, הרשויות המקומיות יכולות לחלק את השטח שלהן לאזורים ולקבוע שיעור היטל שונה (0%, 25% או 50%) לתקופה של חמש שנים.

לכן, אם אתם שוקלים להשתתף בפרויקט פינוי בינוי, חשוב לבדוק מהו היטל ההשבחה שחל על הפרויקט שלכם. זה יכול לעשות את כל ההבדל!

אל תתמודדו לבד. למה כדאי להתייעץ עם עורך דין מומחה להיטל השבחה?

היטל השבחה הוא נושא מורכב שיכול להשפיע משמעותית על הרווח שלכם ממכירת הנכס. טעויות בתכנון או אי-מיצוי זכויות עשויים לעלות לכם ביוקר. לכן, לפני שאתם עושים צעד כלשהו, מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין מומחה במקרקעין ומיסוי מקרקעין.

משרדי מתמחה בדיני מקרקעין ובהיטלי השבחה, ובעל ניסיון רב בליווי עסקאות מכירה מכל הסוגים. אני כאן כדי לעזור לכם להבין את הזכויות והחובות שלכם, לבחון את שומת ההשבחה, ולמצוא דרכים להפחית את התשלום או לקבל פטור.

אל תהססו לפנות לייעוץ ראשוני – אשמח לעמוד לשירותכם ולסייע לכם לעבור את התהליך בצורה חלקה ובטוחה. יחד, נבטיח שתקבלו את התמורה המקסימלית עבור הנכס שלכם.